従来の建築設計、建築施工だけでなく、市場調査、企画、事業収支計画、テナント対策、法務・税務対策、さらに建物を建設するうえで有機的に派生するすべての事柄に対して、それぞれの専門家が対応。
また、建物完成後の運用に関しても一つひとつサポートする。
ユーザーの希望から建物建設まで、多岐にわたるハードルがある0これら を一つひとつクリアーして、実際の運用に至るまでの道筋を提案する0 市場調査、土地取得、事業収支計画、テナント対策、法務●税務対策など 「設計ー 企画されたものを形として計画する。
ユーザーの快適空間を創造し、具体 的な形で提案する0また、関連することを設計段階より想定し、提案する0 基本計画、役所折衝、確認申請提出、設計図書作成、見積書など #NAME?設計図書をもとに建物を造る0.長期にわたり愛され、飽きのこない建物を サンユl建設の技術者が提供する0 各種申請、現場監督、施工、各種検査立ち会いなど 建物竣工後の引っ越しから、建物の運用相談を踏まえた、保守管理メンテ ナンス、環境の変化に対応した建物の模様替えなど、用途に対応した細やか な提案を提供する0 リフォーム、店舗改修、TEL、LAN、什器、造園、保険など このように、オーナーのニーズや要望をデザイナーが図面化し、それを施工者が具体化するという三位1体のプロセスを経ることによって、フルターンキーシステムならではの成果を発揮する。
そして、最終的にオーナーには素晴らしい作品が提供され、よりよい住環境や安定した収入を得ることができる。
さらにサンユー建設が万全の体制でメンテナンスやリフォームを担当することで、オーナーとの良好な関係が継続されるのだ。
オーナーの要望と利益をかなえる サンユー建設のフルターンキーシステムでは、オーナーとデザイナーと施工者の三位l体が重要であることはすでに述べた。
そこでは、まず、オーナーのニーズを聞き出すことが最初のポイントになる。
自分の建物を建てるにもかかわらず、なかには建物に対して興味や関心のないオーナーもいて、鮮明なニーズや要望が聞き出せないことがある。
こんなときは、さまざまな建物の写真や施工例の図面をオーナーに示し、参考にしてもらうことで、オーナー自身も気づかなかったニーズを発見することも多いという。
しかし、最近ではかなり具体的なニーズや要望を打ち出してくるオーナーが増えてきたと、馬場は感じている。
「私が要望をうかがいにオーナーさんのもとへ訪ねていき、たとえば、店舗やテナントビルをつくる場合、『都内を歩いたとき、どんな店やビルがいいなと思っているのか、雰囲気だけでもいってください』というと、オーナーさんのほうから写真を持ってきて、『こんなビルがいい。
内装はこんな感じ』 なんて提案する人が増えてきましたね。
また、、融資銀行をどうするかという話になると、最近は当社が銀行を紹介するケースが当たり前になってきました」 フルターンキーシステムを同社が導入して十五年以上が経過し、オーナーたちの間でも最適なサービスとして認められてきたのだろう。
当初は先鋭的だったフルターンキーシステムのサービスが、時代の流れに合ってきたのだ。
そして、フルターンキーシステムのプロセスで記した〝事業計画における概算見積もり″ の段階に入るわけだが、当然のように値切ろうとするオーナーが多いという。
特に昨今のデフレ傾向のなか、〝安いはうが得″と考える人が増えてしまっているよくなのだが、 N:現実には必ずしもそうとはいえないのである。
それというのも、現在では、〝安かろう悪 ∽かろう″という商品が横行しているからだ。
「『馬場さんに建ててもらいたいけど、高いんじゃないの?』 というオーナーさんがいますが、私は逆に 『高いという根拠は何か、高い安いというのは何をもって感じているのか』とオーナーさんにお聞きするんですよ。
同じ金額でも、どんな建物ならば高いのか安いのか、それを考えてもらわないといけません。
しかも、見えない部分にお金がかかる場合が多いんです。
たとえば、塗料を二回塗るより三回塗ったほうが高いから、二回しか塗らない業者もいます。
素人にとっては二回も三回も同じように見えますからね。
それで'『三回塗らなくていいですか?』とオーナーさんに聞くと、『いや、塗ってください』 とみなさん答えます。
やはり、誰でもすぐれた建物をつくりたいですからね」 二回塗りでなく、三回塗ることをオーナーには見積もりの明細で見てもらい、馬場や同社の社員たちはオーナーになぜそれが必要なのかを詳しく説明するという。
その説明を理解してくれれば、単純に「高い」という反応はなくなるというのだ。
また、オーナーの利益を考えるとき、事業用ビルであればリターン (テナント料) による利回りが、事業収支計画で明確に示されているかどうか、テナントや入居者から得られる収入から建設にかかった投資額(銀行への返済額)を差し引いたキャッシュフローが、どのくらい見込めるかは、オーナーにとってもっとも重要なポイソトである。
同じ晶質の建物でも、建てる土地によってはキャッシュフローの額は大幅に違う。
だから、土地の条件によって建物にかけられる経費に差が生じるのは当然である。
オーナーとしては高い利回りを確保したいから、できるだけ建築費は安く抑えたいが、やはり長期的に考えれば高品質の建物をつくりたい 。
これがオーナーの本音である。
しかし、高品質の建物をつくるには、当然、それに見合った費用がかかる。
「ですからオーナーさんのニーズというか、要望を私たちがいかにとらえるかが重要です。
オーナーさんの気持ちを一人の営業マンがとらえるだけでなく、デザイナーや施工者にも浸透させて三位一体の関係をつくり出します。
さらにオーナーさんの利益を第一に考えるにはテナントの斡旋・管理もやろう、その後、ニーズがあればリフォームもやろう、これがフルターンキーシステムの発想の原点です」 サンユー建設では、このフルターンキーシステムを実現するために'優秀なデザイナーや施工者を育成するとともに、テナントの斡旋・管理を担当する不動産営業部を充実させ 叩ることで具体化しているのだ。
また、第五章で詳しく述べるが、サンユー建設の経営基本綱領である「創意・熱意・誠意」 の「創意」 には、こんな一文がある。
「私たちは、全従業員の知恵と汗を結集して、施工主の動向と要求を的確にとらえ、施工主の要求する建物を建築し、絶えることなく未踏、未開の設計および施工の創造を行いながら会社の発展に寄与します」 ここに記されている〝施工主(オーナー) の動向と要求を的確にとらえ″ぁるいは、〟未踏、未開の設計および施工の創造を行い″という言葉に、フルターンキーシステムの精神がすでに表現されている。
フルターンキーシステムが誕生したのはアメリカだが、日本の状況のなかで芽生えたのは、馬場のこうした発想があったからだ。
そして、同社のフルターンキーシステムが発展したのは、同社がテナントビルを自社で所有しはじめたことにも深く関係している。
「一九八〇年代の後半、自社が出した利益をテナントビルやマンションの建設に投じました。
私たちもオーナーになったわけで、それによりオーナーさんの気持ちが手に取るようにわかるようになったのです。
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